序言报告:大流行驱动的物流房地产的永久性转移

总部位于旧金山的房地产投资信托公司Prologis最近发布的一份报告深入研究了经济重新开放将如何影响物流房地产市场，尽管COVID-19大流行对社会和商业运营等日常生活的方方面面产生了重大影响，这是理所当然的。

这份题为“永远改变:物流房地产需求的未来，指出了与大流行如何“永远改变了物流房地产格局”相关的各种趋势和主题，“供应链决策变得比以往任何时候都更全面、更受数据驱动、更紧迫，再加上城市化、数字化和人口统计如何改变了人们的生活、工作和购物方式。

在报告中，普洛斯概述了影响物流房地产和需求的不同因素，包括:

房地产长期结构性增长加快，消费导向消耗占物流需求比重上升，生产和贸易导向消耗比重下降;
•技术和人口结构正在改变零售业，因为消费者的预期已经看到了永久性的转变，普洛斯估计，未来五年，全球电子商务渗透率将稳步增长，每年增长150个基点，实体零售进一步需要快速补充业务来竞争;
•物流最佳实践正在走向全球，随着公司在全球扩张，供应链的弹性受到考验，导致对现代库存和分散网络的需求，再加上消费者阶层的上升，预计在下一个周期将导致对30至40亿平方英尺或更多的现代物流库存的需求(普洛斯基于2021-2030年的模型，使用牛津经济学院对家庭和收入增长的预测);
•对于物流房地产客户来说，地理位置比以往任何时候都更重要，因为供应链是竞争优势的关键来源，并将继续推动财务业绩;而且
•需求的价格弹性增加，因为网络规划决策可以产生收入和成本控制效益，大大超过房地产费用，而房地产费用仅占整个供应链成本的5%

普洛斯全球研究主管Melinda McLaughlin在接受采访时解释说，COVID-19大流行在很大程度上加速了已经发生并将在未来继续发生的供应链趋势。

她举例说，电子商务由于其便利性和可选择的好处而不断发展，大流行激励消费者和公司克服采用电子商务的障碍，例如设立账户和建立直接到家的配送能力。

当被问及在大流行后的世界里，越来越多的人接种了疫苗，这是否会减少对电子商务活动以及仓储和配送中心需求的影响时，McLaughlin的回答是双重的。

她指出:“随着疫苗接种的增加，我们预计电子商务在零售销售中的份额将暂时下降，因为人们喜欢店内购物、旅游、娱乐和服务的新鲜感。”“然而，我们预计强劲的周期性增长将提振整体消费者支出，并将维持健康的电子商务采购，从而支持持续的仓储和配送需求。从长期来看，消费者行为具有粘性，对电子履行能力的投资将吸引未来的支出，店内购物选择的减少将减少竞争。我们预测，到2025年，大流行后在线销售的商品比例将继续以每年约150个基点的速度增长，许多具有前瞻性的物流空间用户都计划进行多年的网络扩建，以向消费者提供这些所需的功能。”

报告指出，价格弹性下降，房地产费用通常占供应链成本的5%，McLaughlin表示，由于这些类型的大趋势，物流房地产在创收中的作用增加了，房地产决策正被更全面地考虑。

她说:“一个接近终端消费者的去中心化网络可以通过更高的服务水平和最小化运输成本来促进销售，这两者产生的收益都大大超过了租金的费用。”“历史数据很少，但多年来，尽管租金增长强劲，但租金占整个供应链成本的比例一直稳定在5%左右。”